Принят закон об отсрочке и изменении арендной платы
Закон об отсрочке и изменении арендной платы по коммерческой недвижимости принят
Опубликован федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., согласно которому арендодатели недвижимости, в том числе коммерческой, должны предоставлять отсрочку по уплате арендной платы. Также закон дает право арендаторам недвижимости потребовать уменьшения арендной платы из-за невозможности использования имущества в связи с введением ограничительным мер.
Отсрочка и изменение арендной платы из-за режима повышенной готовности
После того, как в регионах стали вводить режим повышенной готовности, многие предприниматели и компании были вынуждены приостановить свою деятельность. Исключения предоставляются тем компаниям и предпринимателям, которые торгуют товарами первой необходимости и продуктами питания, медицинским и аптечным организациям, организациям с непрерывным производственным циклом и некоторым другим. Работники этих организаций продолжают работу в соответствии с Указом Президента № 206 от 25.03.2020 г.
Примерный перечень товаров первой необходимости при этом утвердило Правительство РФ. Так как перечень рекомендуемой, то во многих регионах в этот перечень вносят изменения.
В результате принятых мер многие вынуждены приостановить свою деятельность. Ведь за нарушение могут быть весьма значительные меры ответственности по ст. 5.27, 6.3, 20.6.1 КоАП. Вплоть до уголовной ответственности в случае заражений.
Многие предприниматели задают вопрос, должны ли они платить арендную плату за это время. Ведь деятельность ими приостановлена.
Принятый закон должен помочь в решении этого вопроса.
Согласно ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций арендаторы получат следующие возможности:
-
Право на отсрочку уплаты арендной платы (арендные каникулы), если договор аренды заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или режима ЧС. Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Правительство РФ принято постановление № 439 от 03.04.2020 г., которым определены условия и сроки такой отсрочки.
-
Право требовать уменьшение размера арендной платы из-за невозможности использования имущества в связи с указанными обстоятельствами.
Закон вступил в силу с 01.04.2020 г.
Арендные каникулы уже были предоставлены компаниям и предпринимателям, которые арендуют недвижимость в государственной и муниципальной собственности. Распоряжение Правительства РФ № 670-р по этому поводу было издано еще 19.03.2020 г. На основании этого распоряжения субъекты малого и среднего бизнеса получили право на отсрочку арендных платежей, но только по государственной или муниципальной недвижимости.
Теперь же закон № 98-ФЗ допускает возможность отсрочки или снижения арендной платы в отношении любой недвижимости. Исходя из положений 19 статьи можно сделать вывод, что она применяется, как в отношении коммерческой недвижимости, так и в отношении государственной и муниципальной. При этом ими могут воспользоваться не только субъекты малого и среднего бизнеса, но и другие предприниматели и компании.
Следует обратить внимание и на условие предоставления отсрочки арендной платы. Согласно 19 статье обязанность арендодателя по предоставлению такой отсрочки возникает, если договор аренды был заключен до принятия решения о введении ограничительных мер.
НОВОЕ! Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 1 от 21.04.2020 г. разъяснил, что эпидемиологическая обстановка и меры, принятые в связи с распространением коронавируса, могут считаться основанием для изменения или расторжения договоров по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (Ответ на вопрос № 8).
| Меры поддержки бизнеса | |
|---|---|
| Малый и средний бизнес получит субсидию на профилактику коронавирусной инфекции | |
| Субсидии на выплату зарплаты в апреле и мае в размере 12 130 руб. на каждого работника | Компании и предприниматели наиболее пострадавших отраслей в мае и июне 2020 г. могут получить субсидию в размере 12130 руб. на каждого работника, а также ИП согласно постановлению Правительства РФ от 24.04.2020 г. № 576 |
| Освобождение от налоговых платежей и страховых взносов | |
| Новые сроки представления налоговых деклараций из-за коронавируса | Таблица ФНС о сроках представления налоговых деклараций |
| Налоговые каникулы | Постановлением Правительства № 409 от 02.04.2020 г. введены налоговые каникулы и другие меры поддержки наиболее пострадавших отраслей. |
| Перечень пострадавших отраслей, которым предоставляются налоговые каникулы | Перечень пострадавших отраслей определен постановлением Правительства РФ от 24.04.2020 г. № 570. |
| Сервис на сайте ФНС | На сайте ФНС запущен сервис для проверки возможности получения отсрочки по уплате налогов и страховых взносов. С его помощью можно определить принадлежность к наиболее пострадавшим отраслям, которым предоставляются налоговые каникулы. |
| Кредитные каникулы | Компании и предприниматели, относящиеся к этим отраслям, имеют право на кредитные каникулы в соответствии с Федеральным законом № 106-ФЗ от 03.04.2020 г. |
| Перечень пострадавших отраслей, которым предоставляются кредитные и арендные каникулы | Первоначальный перечень наиболее пострадавших отраслей определен постановлением Правительства № 434 от 03.04.2020 г. |
| Беспроцентные займы | Банки стали выдавать кредиты на выплату зарплаты на льготных условиях. |
| Арендные каникулы | Ранее был принят закон № 98-ФЗ об арендных каникулах. |
| Нерабочие дни | Указом Президента РФ от 28.04.2020 г. нерабочие дни и противовирусные меры продлены по 11.05.2020 г. |
| Регионы, установившие режим повышенной готовности | Регионы имеют право определять, какие виды деятельности ограничивать или допускать на соответствующих территориях в зависимости от обстановки. |
| Обзор ВС РФ № 1 от 21.04.2020 г. судебной практики по спорам, связанным с COVID-19 | Верховный суд РФ утвердил Обзор судебной практики № 1 от 21.04.2020 г., в том числе по вопросам применения гражданского, процессуального, уголовного законодательства, законодательства об административных правонарушениях. |
| Антикризисный план Правительства РФ | План Правительства РФ по преодолению последствий распространения коронавируса |
| Льготные кредиты под 2 % с возможностью списания |
Ранее Минэкономразвития сообщило, что ТПП выдает бесплатно сертификаты о форс-мажоре. При этом для получения арендных каникул такой сертификат не требуется.
Федеральный закон от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ
Федеральным законом № 166-ФЗ от 08.06.2020 г. в ст. 19 закона № 98-ФЗ внесены изменения. Статья 19 дополнена новыми частями 4 - 8. Арендаторам пострадавших отраслей предоставлено право требовать уменьшение арендной платы на срок до 1 года. А в случае недостижения соглашения предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды.
Перечень пострадавших отраслей, которые получат арендные каникулы
| Вид деятельности | Коды ОКВЭД | Нормативно-правовой акт |
|---|---|---|
| Производство изделий народных художественных промыслов | 32.99.8 | Постановление Правительства РФ от 12.05.2020 г. № 657 |
| Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки | 49.3 49.4 51.1 51.21 52.21.21 52.23 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений | 90 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Деятельность в области демонстрации кинофильмов | 59.14 | Постановление Правительства РФ от 10.04.2020 N 479 |
| Деятельность музеев | 91.02 | Постановление Правительства РФ от 18.04.2020 N 540 |
| Деятельность зоопарков | 91.04.1 | Постановление Правительства РФ от 18.04.2020 N 540 |
| Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт | 93 96.04 86.90.4 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма | 79 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Гостиничный бизнес | 55 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Общественное питание | 56 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений | 85.41 88.91 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Деятельность по организации конференций и выставок | 82.3 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) | 95 96.01 96.02 | Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. |
| Стоматологическая практика | 86.23 | Постановление Правительства РФ от 10.04.2020 N 479 |
| Розничная торговля непродовольственными товарами | Постановление Правительства РФ от 18.04.2020 N 540 | |
| Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах | 45.11.2 | |
| Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая | 45.11.3 | |
| Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, в специализированных магазинах | 45.19.2 | |
| Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая | 45.19.3 | |
| Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями | 45.32 | |
| Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах | 45.40.2 | |
| Торговля розничная мотоциклами, их деталями, узлами и принадлежностями прочая | 45.40.3 | |
| Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах | 47.19 | Постановление Правительства РФ от 12.05.2020 г. № 657 |
| Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах | 47.4 | |
| Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах | 47.5 | |
| Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах | 47.6 | |
| Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах | 47.7 | |
| Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью | 47.82 | |
| Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами | 47.89 | |
| Деятельность по осуществлению торговли через автоматы | 47.99.2 | Постановление Правительства РФ от 12.05.2020 г. № 657 |
| Средства массовой информации и производство печатной продукции | 60 63.12.1 63.91 18.11 58.11 58.13 58.14 | Постановление Правительства РФ от 26.05.2020 г. № 745 |
2 комментариев. Оставить новый
Мы арендуем помещения в торговом центре. ТЦ сейчас закрыт по распоряжению губернатора. Что мы можем сделать? Можем потребовать отсрочки? Или уменьшения арендной платы? А если арендодатель откажет?
Варвара, Вы вправе потребовать снижения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 закона № 98-ФЗ. Право требовать отсрочку на основании ч. 1 ст. 19 есть только у тех организаций и предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям. Но даже если Вы к таким отраслям не относитесь, Вы можете предложить арендодателю ее предоставить на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.