Договор строительного подряда: что нужно знать участникам сделки?

Договор строительного подряда: что нужно знать участникам сделки?

Договор строительного подрядаВозведение недвижимых объектов, капитальный ремонт или реконструкция зданий — все эти работы требуют максимальной ответственности и профессионализма. Некомпетентность нередко оборачивается крупными убытками и даже жертвами. Именно поэтому юристы рекомендуют заключать договор строительного подряда с фирмами, получившими допуск саморегулируемой организации. Члены некоммерческих объединений гарантируют качество работ и привлекают только дипломированных специалистов.

Как выбрать контрагента? Основные правила

С 2009 года система лицензирования строительной деятельности заменена саморегулированием. По завершении переходного периода правом на возведение зданий и осуществление прочих работ, выполнение которых влияет на безопасность объекта капитального строительства, обладают только члены зарегистрированных СРО. Перечень этих работ утвержден приказом Минрегиона от 30.12.09 № 624. Допуск выдается после подтверждения наличия у компании или предпринимателя:

  • оборудования, инструментов, техники, соответствующих действующим стандартам;

  • штата квалифицированных сотрудников;

  • информационно-справочных ресурсов.

Преимуществом сотрудничества с членами саморегулируемых объединений является гарантия возмещения убытков заказчику. В качестве обязательного условия получения допуска выступает взнос в компенсационный фонд.

Вывод № 1 Основным правилом выбора контрагента при заключении соглашения является проверка факта государственной регистрации и наличия допуска к осуществлению работ.

Как правильно составить соглашение? Форма и содержание

Правила заключения сделки подробно описаны в 1 и 3 параграфах главы 37 ГК РФ. Согласно статье 740 договор строительного подряда заключают на проведение работ, связанных с возведением или реконструкцией зданий, ремонтом, а также монтажом отдельных секций. Форма соглашения — простая письменная.

Важно! Отдельные виды подряда регистрируются в реестрах. К таковым, например, относят государственные или муниципальные заказы. Сведения о них размещают в ЕИС. Особое правовое положение занимает долевое строительство. Контракты подлежат регистрации в ЕГРП.

К существенным условиям относят сразу несколько позиций. Стороны должны достичь соглашения относительно:

  • предмета сделки;

  • конечного результата;

  • срока исполнения контракта.

Однако судебная практика по этому направлению не отличается единообразием.

Важно! Некоторые инстанции признают обязательным условием заключения договора согласование цены. В качестве аргумента приводят пункт 1 статьи 709 ГК РФ. Примером такого подхода может служить постановление ФАС ЦО по спору № А09-6210/2009.

Правозащитники рекомендуют опираться на выводы ВАС РФ, изложенные в открытом письме № 165. В феврале 2014 года служители Фемиды попытались обобщить многочисленные прецеденты. По их мнению, существенными условиями следует считать не только предмет или сроки, но и иные оговорки. К таковым решено относить любые правила сотрудничества, озвученные сторонами на этапе заключения сделки.

Вывод № 2 При составлении соглашения о подряде необходимо уделить максимальное внимание описанию, характеру и месту проведения работ, конечному результату, срокам. В разделе о стоимости можно использовать отсылку к сметной и проектной документации. В этом случае потребуется сформировать полный список приложений.

Отдельные правовые нюансы

Проведение сложных технических работ требует индивидуального подхода. Типовые контракты не могут учесть всех особенностей взаимоотношений сторон, а потому разработку соглашений поручают квалифицированным специалистам. Дипломированные юристы включают в текст специфические конструкции.

Делегирование задач

Договор строительного подряда может содержать запрет на привлечение сторонних организаций. В этом случае контрагент не вправе ссылаться на статью 706 ГК РФ и обязан выполнять работы собственными силами. Законность делегирования задач субподрядчикам признана российскими судами. Позиция закреплена в постановлении ФАС ЦО, вынесенного по итогам рассмотрения дела № А09-7643/2009.

Защита от рисков

Согласно статье 704 ГК РФ убытки от уничтожения или порчи материалов несет подрядчик. Правило действует в случаях, когда работы выполняются из его сырья. Стороны могут предусмотреть и иные условия.

Рассматривая споры по этому направлению, суды пришли к логичным выводам. Если соглашением риск гибели возложен на заказчика, он несет его до фактического получения ценностей сотрудниками строительной организации.

Нарушение порядка оформления передачи материалов или оборудования лишает владельца права на возмещение убытков. Претензии же разрешено предъявлять при наличии вины подрядчика. К такому заключению пришли судьи ФАС СЗО, рассматривая дело № А21-1621/2005-С2.

Экономия

Стороны вправе сделать в соглашении оговорку о возможности выполнения работ с меньшими затратами. Обязательными условиями признания экономии за подрядчиком являются:

  • полное выполнение поставленной задачи;

  • соответствие качеству, заявленному в технической документации;

  • соблюдение сроков.

Юристы обращают внимание, что строительная организация обязана выполнить все нормы безопасности. Экономия не должна отражаться на результате. В противном случае нарушения надлежит устранить, а излишне оплаченные средства вернуть заказчику.

Информирование

Особое внимание правозащитники уделяют проработке разделов о порядке уведомления. Известить заказчика необходимо об обстоятельствах, перечисленных в статье 716 ГК РФ. Закон обязывает подрядчика остановить работу и направить сообщение контрагенту при обнаружении следующих фактов:

  • дефекты материалов или оборудования, предоставленных для выполнения задачи;

  • риск причинения вреда при осуществлении работ, утвержденными в документации методами;

  • иные обстоятельства, угрожающие конечному результату и не зависящие от строительной организации.

Суды настаивают на обязанности уведомления о просчетах в составлении перечня работ. Такую позицию высказал ФАС ПО в 2011 году при урегулировании спора № А12-14997/2010.

Вывод № 3 Взаимоотношения заказчика и подрядчика отличаются многогранностью. При разработке проекта контракта следует внимательно подходить к описанию условий сотрудничества. Ориентиром для специалиста становятся не только нормы гражданского законодательства, но и прецеденты. Детальная проработка нюансов с опорой на судебную практику сокращает риск конфликта в несколько раз.

В завершение отметим, что рассмотреть все нюансы договора строительного подряда в рамках одной публикации невозможно. Сторонам рекомендуют изучить ряд дополнительных вопросов. Внимание следует обратить на порядок расторжения и обеспечения сделки, правила контроля, приемки работ, претензионную работу, а также принципы взыскания убытков с недобросовестных контрагентов.

2 комментариев. Оставить новый

С нами был заключен муниципальный контракт. По ходу выполнения работ возникла потребность выполнить дополнительные объемы работ, не учтенных в смете. Заказчик отказывается подписывать соглашение, мотивируя тем, что не вправе это делать по закону. Как нам быть в этом случае?

Ответить

Стас, если речь о контракте о 44-фз, то стороны такого контракта действительно ограничены в возможности изменения его условий. Этот вопрос регулируется ст. 95 этого закона, а за изменение условий контракта с нарушением закона и заказчика и подрядчика могут оштрафовать по КоАП. Если стоимость дополнительных работ небольшая, то можно рассмотреть возможность заключения контрактов на малые закупки (в пределах 100 тыс.руб. по одной сделке) на их выполнение.

Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подробнее в 6.1. Банк договоров
Договор уступки права требования (правовые аспекты).
Договор о переводе долга без участия должника
Договор перевода долга: как правильно избавиться от обязательств
Договор поручительства: риск — благородное дело?
Предварительный договор (с учетом изменений с 01.06.2015)
Закрыть