Предварительный договор (с учетом изменений с 01.06.2015)
Предварительный договор (с учетом изменений с 01.06.2015)
Предварительный договор в российской системе права является одним из наиболее востребованных инструментов обеспечения. Механизм позволяет гарантировать заключение сделки в будущем, защищает участников от непредвиденного изменения условий сотрудничества и потери времени. Широкое применение юридических норм в коммерческой среде выявило множество пробелов и противоречий. В результате потребовались многочисленные поправки. С июня 2015 года применению подлежит усовершенствованный правовой алгоритм.
Что такое предварительный договор? Краткая характеристика
Четкое определение рассматриваемому типу соглашений дает статья 429 ГК РФ Предварительный договор.
Согласно ее положениям, под предварительным договором понимают обязательство двух или нескольких сторон по заключению сделки на оговоренных условиях. Отказ от исполнения влечет финансовые санкции: несостоявшийся контрагент получает полную компенсацию убытков от виновного участника. При этом, обязательства сторон по предварительному договору могут обеспечиваться задатком, о чем прямо сказано с ст. 380 ГК РФ.
На практике предварительные договоренности часто достигаются в отношении недвижимости, которая еще не создана и находится в процессе строительства или права, на которую еще не приобретены. Таким образом, составляются предварительный договор на куплю-продажу недвижимого имущества или предварительный договор аренды нежилого помещения. Но потребность в таком договоре может возникнуть и в других случаях.
Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но нашедшие покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим лицом предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит связать обязательствами по купле-продаже квартиры в будущем.
Соглашение могут составить в процессе деловых переговоров. Стороны используют его в качестве инструмента закрепления промежуточных итогов. Часто, подобные сделки оформляют при урегулировании конфликтных отношений, в которых прийти к единому мнению сразу удается далеко не всегда.
Форма и содержание предварительного договора
Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом если основная сделка подлежит государственной регистрации, предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора требованием по оформлению сделки не является.
Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К таковым ГК РФ относит:
- предмет основного договора;
- срок, в течение которого будет подписан договор.
С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому мнению. Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало предварительный договор смысла. Теперь участники получили возможность отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на необходимость их определения.
Скачать предварительный договор аренды нежилого помещения
Правовые аспекты исполнения соглашения
После заключения предварительного договора стороны обязаны совершить основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут лишь по обоюдному решению. Если один из участников уклоняется от выполнения обязанности, другой вправе понудить его заключить основной договор через суд. По новым правилам сделать это разрешается в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности по заключению основной сделки.
В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о понуждении к заключению договора, а основной договор признают заключенным со дня вступления решения в силу. При наличии разногласий по условиям основного договора эти условия также определяет суд. Впрочем, нововведение не лишает истца и ответчика возможности подписания мирового соглашения.
Новая модель позволила:
- обеспечить надежную юридическую связь между сторонами до заключения основной сделки;
- отсрочить обсуждение существенных условий.
В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает существующие потребности делового мира и является более эффективной.
Нет комментариев