Принят закон об отсрочке и изменении арендной платы

Закон об отсрочке и изменении арендной платы по коммерческой недвижимости принят

Опубликован федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., согласно которому арендодатели недвижимости, в том числе коммерческой, должны предоставлять отсрочку по уплате арендной платы. Также закон дает право арендаторам недвижимости потребовать уменьшения арендной платы из-за невозможности использования имущества в связи с введением ограничительным мер.

Отсрочка и изменение арендной платы из-за режима повышенной готовности

После того, как в регионах стали вводить режим повышенной готовности, многие предприниматели и компании были вынуждены приостановить свою деятельность. Исключения предоставляются тем компаниям и предпринимателям, которые торгуют товарами первой необходимости и продуктами питания, медицинским и аптечным организациям, организациям с непрерывным производственным циклом и некоторым другим. Работники этих организаций продолжают работу в соответствии с Указом Президента № 206 от 25.03.2020 г.

Примерный перечень товаров первой необходимости при этом утвердило Правительство РФ. Так как перечень рекомендуемой, то во многих регионах в этот перечень вносят изменения.

В результате принятых мер многие вынуждены приостановить свою деятельность. Ведь за нарушение могут быть весьма значительные меры ответственности по ст. 5.27, 6.3, 20.6.1 КоАП. Вплоть до уголовной ответственности в случае заражений.

Многие предприниматели задают вопрос, должны ли они платить арендную плату за это время. Ведь деятельность ими приостановлена.

Принятый закон должен помочь в решении этого вопроса.

Согласно ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций арендаторы получат следующие возможности:

  1. Право на отсрочку уплаты арендной платы (арендные каникулы), если договор аренды заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или режима ЧС. Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Правительство РФ принято постановление № 439 от 03.04.2020 г., которым определены условия и сроки такой отсрочки.

  2. Право требовать уменьшение размера арендной платы из-за невозможности использования имущества в связи с указанными обстоятельствами.

Закон вступил в силу со дня опубликования с 01.04.2020 г.

Арендные каникулы уже были предоставлены компаниям и предпринимателям, которые арендуют недвижимость в государственной и муниципальной собственности. Распоряжение Правительства РФ № 670-р по этому поводу было издано еще 19.03.2020 г. На основании этого распоряжения субъекты малого и среднего бизнеса получили право на отсрочку арендных платежей, но только по государственной или муниципальной недвижимости.

Теперь же закон № 98-ФЗ допускает возможность отсрочки или снижения арендной платы в отношении любой недвижимости. Исходя из положений 19 статьи можно сделать вывод, что она применяется, как в отношении коммерческой недвижимости,  так и в отношении государственной и муниципальной. При этом ими могут воспользоваться не только субъекты малого и среднего бизнеса, но и другие предприниматели и компании.

Следует обратить внимание и на условие предоставления отсрочки арендной платы. Согласно 19 статье обязанность арендодателя по предоставлению такой отсрочки возникает, если договор аренды был заключен до принятия решения о введении ограничительных мер. 

НОВОЕ! Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 1 от 21.04.2020 г. разъяснил, что эпидемиологическая обстановка и меры, принятые в связи с распространением коронавируса, могут считаться основанием для изменения или расторжения договоров по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (Ответ на вопрос № 8). 

Меры поддержки бизнеса 
Малый и средний бизнес получит субсидию на профилактику коронавирусной инфекции

Постановление Правительства РФ № 976 от 02.07.2020 г.

Субсидии на выплату зарплаты в апреле и мае в размере 12 130 руб. на каждого работникаКомпании и предприниматели наиболее пострадавших отраслей в мае и июне 2020 г. могут получить субсидию в размере 12130 руб. на каждого работника, а также ИП согласно постановлению Правительства РФ от 24.04.2020 г. № 576
Освобождение от налоговых платежей и страховых взносов

Федеральный закон № 172-ФЗ от 08.06.2020 г. 

Новые сроки представления налоговых деклараций из-за коронавируса Таблица ФНС о сроках представления налоговых деклараций
Налоговые каникулы

Постановлением Правительства № 409 от 02.04.2020 г. введены налоговые каникулы и другие меры поддержки наиболее пострадавших отраслей.

Перечень пострадавших отраслей, которым предоставляются налоговые каникулы

Перечень пострадавших отраслей определен постановлением Правительства РФ от 24.04.2020 г. № 570.

Сервис на сайте ФНС

На сайте ФНС запущен сервис для проверки возможности получения отсрочки по уплате налогов и страховых взносов. С его помощью можно определить принадлежность к наиболее пострадавшим отраслям, которым предоставляются налоговые каникулы.

Кредитные каникулы

Компании и предприниматели, относящиеся к этим отраслям, имеют право на кредитные каникулы в соответствии с Федеральным законом № 106-ФЗ от 03.04.2020 г.

Перечень пострадавших отраслей, которым предоставляются кредитные и арендные каникулы

Первоначальный перечень наиболее пострадавших отраслей определен постановлением Правительства № 434 от 03.04.2020 г.

Беспроцентные займы

Банки стали выдавать кредиты на выплату зарплаты на льготных условиях.

Арендные каникулы

Ранее был принят закон № 98-ФЗ об арендных каникулах.

Нерабочие дниУказом Президента РФ от 28.04.2020 г. нерабочие дни и противовирусные меры продлены по 11.05.2020 г.
Регионы, установившие режим повышенной готовности

Регионы имеют право определять, какие виды деятельности ограничивать или допускать на соответствующих территориях в зависимости от обстановки.

Обзор ВС РФ № 1 от 21.04.2020 г. судебной практики по спорам, связанным с COVID-19 Верховный суд РФ утвердил Обзор судебной практики № 1 от 21.04.2020 г., в том числе по вопросам применения гражданского, процессуального, уголовного законодательства, законодательства об административных правонарушениях.

Антикризисный план Правительства РФПлан Правительства РФ по преодолению последствий распространения коронавируса
Льготные кредиты под 2 % с возможностью списания

Постановление Правительства РФ № 696 от 16.05.2020 г.

Ранее Минэкономразвития сообщило, что ТПП выдает бесплатно сертификаты о форс-мажоре. При этом для получения арендных каникул такой сертификат не требуется.

Федеральный закон от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ

Федеральным законом № 166-ФЗ от 08.06.2020 г. в ст. 19 закона № 98-ФЗ внесены изменения. Статья 19 дополнена новыми частями 4 - 8. Арендаторам пострадавших отраслей предоставлено право требовать уменьшение арендной платы на срок до 1 года. А в случае недостижения соглашения предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды.

Перечень пострадавших отраслей, которые получат арендные каникулы

Вид деятельностиКоды ОКВЭДНормативно-правовой акт
Производство изделий народных художественных промыслов32.99.8Постановление Правительства РФ от 12.05.2020 г. № 657
Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки49.3
49.4
51.1
51.21
52.21.21
52.23
Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений90Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Деятельность в области демонстрации кинофильмов59.14Постановление Правительства РФ от 10.04.2020 N 479
Деятельность музеев91.02Постановление Правительства РФ от 18.04.2020 N 540
Деятельность зоопарков91.04.1Постановление Правительства РФ от 18.04.2020 N 540
Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт93
96.04
86.90.4
Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма79Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Гостиничный бизнес55Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Общественное питание56Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений85.41
88.91
Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Деятельность по организации конференций и выставок82.3Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)95
96.01
96.02
Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г.
Стоматологическая практика86.23Постановление Правительства РФ от 10.04.2020 N 479
Розничная торговля непродовольственными товарамиПостановление Правительства РФ от 18.04.2020 N 540
Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах45.11.2
Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая45.11.3
Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, в специализированных магазинах45.19.2
Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая45.19.3
Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями45.32
Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах45.40.2
Торговля розничная мотоциклами, их деталями, узлами и принадлежностями прочая45.40.3
Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах47.19Постановление Правительства РФ от 12.05.2020 г. № 657
Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах47.4
Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах47.5
Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах47.6
Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах47.7
Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью47.82
Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами47.89
Деятельность по осуществлению торговли через автоматы47.99.2Постановление Правительства РФ от 12.05.2020 г. № 657
Средства массовой информации и производство печатной продукции60
63.12.1
63.91
18.11
58.11
58.13
58.14
Постановление Правительства РФ от 26.05.2020 г. № 745

Как оформить отсрочку и снижение арендной платы?

Кофе-пауза: «Возрасты жизни» Каспара Давида Фридриха

2 комментариев. Оставить новый

Варвара
14.04.2020 11:46 дп

Мы арендуем помещения в торговом центре. ТЦ сейчас закрыт по распоряжению губернатора. Что мы можем сделать? Можем потребовать отсрочки? Или уменьшения арендной платы? А если арендодатель откажет?

Ответить

Варвара, Вы вправе потребовать снижения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 закона № 98-ФЗ. Право требовать отсрочку на основании ч. 1 ст. 19 есть только у тех организаций и предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям. Но даже если Вы к таким отраслям не относитесь, Вы можете предложить арендодателю ее предоставить на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ответить

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *